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金融の世界でいうオプションとは、 「ある資産を前もって決めた価格で購入したり売却したりすることのできる権利」を指します。
あくまでも権利ですので、その権利を行使するかどうかは、オプションを持っている人の意思に委ねられています。
具体的なイメージを持つために、株式投資の場合のオプションについて説明しておきましょう。
A君は「Ⅹ社の株式1株を1年後に500円で購入できる権利」 (これがオプションです。
正確にはコール・オプションと呼ばれます)を持っているとします。
1年後にⅩ社の株価が300円になったとすれば、 A君はこの権利を行使しないでしょう。
なぜなら、株式市場でⅩ社の株式を購入すれば300円で買えるものを、わざわざ権利を行使して500円で購入する必要はないからです。
この権利さえ行使しなければ、 A君が損失を被ることはありません。
反対に1年後に株価が上昇して700円になったとすれば、 A君はこの権利を行使して500円で株式を購入するでしょう。
Ⅹ社の株式は700円ですから、 A君が500円で株式を購入してすぐに売却すれば、 200円の売却利益を上げることができるからです。
もしA君が何の対価も払わないで(無償で)このようなオプションをもらえるとすれば、 A君は利益を上げるチャンスだけがあって、損失を被ることはないことになります。
しかし、そのようなうまい話はなかなかありません。
通常はこのようなオプションを得るためには、対価を払わなくてはなりません。
そこで、 A君が100円の対価を払って、このオプションを購入したとしましょう。
このことは、 A君が権利を行使しようがしまいが、常に100円を費用として前払いしている(その分、損をしている)ことを意味します。
このケースではⅩ社の株価が300円になったときには、 A君は権利を行使しないので(株式取引による売却損益は発生しない)、結局100円だけ損をしたことになります。
一方、株価が700円になったときは、 A君は権利を行使して株式の売却利益200円を得ますが、権利を購入するために100円を支払っているので、結局100円だけ得したことになるわけです。
株価が700円以上になれば、さらにA君が得る利益は増えていきます。
要するに、 A君はオプションの対価として100円を払うことにより、株価がどんなに下落しても100円の損失で済み、株価が上昇することによって無限に利益を得ることのできる権利を手に入れたことになります。
A君が支払った100円のように、オプションを取得するための対価(オプション科)となるものを、プレミアムと呼んでいます。
また、株式や債券などの金融資産に対するオプションのことを金融オプション(Financial Option)といいます。
リアル・オプションの考え方これに対して、金融資産でない実物資産(Real Asset)などに対するオプションのことを、リアル・オプション(Real Option)と呼びます。
不動産に対するオプションも、リアル・オプションに含まれることになります。
リアル・オプションは将来の事業環境が不透明なときに、事業開始の判断を先延ばししたり、将来的に事業をさらに拡大したりすることのできる選択権のことを意味します。
抽象的な説明ではわかりにくいので、不動産事業にあてはめた事例を取り上げて説明します。
分譲マンション事業を営んでいるY社は、あるマンション用地の購入を検討しています。
都心の一等地にある土地で、周辺環境もよく、なかなか得がたい物件です。
土地の購入に40億円、その後の建物建設に50億円、合計で90億円という多額の事業費用がかかる見込みです。
土地を購入してから建物が完成するまでに2年間かかるプロジェクトなので、投資するかどうかを慎重に判断する必要があります。
Y社では、この分譲マンション事業がうまくいけば10億円の利益(現在価値ベース、以下の数値も同様)が上がるだろうと試算しています。
しかし、ここのところ分譲マンションの売れ行きが悪くなってきているので、こうした事業環境が続くようだと、このマンションを販売する時期になって大幅な値引き販売を余儀なくされる恐れがあります。
もしそうなった場合には、 Y社はマンション事業で10億円の損失を被ります。
本来ならば、マンションのこれからの売れ行きがどうなるかを、もう少し見極めてから事業をするかどうかを判断したいところですが、土地を購入できるチャンスは今しかありません。
さて、 Y社はどのように事業判断すればよいのでしょうか。
Y社にはいくつかの選択肢があります。
1番目の選択肢は、思い切ってマンション事業を実行する決断をすることです。
この場合、 Y社は土地、建物を合わせて90億円の投資をして、 10億円の利益を得るか、 10億円の損をするのかのいずれかの投資結果を甘受することになります(もちろん、マンションの売れ行き次第で、その中間となることはあります)。
少し誇張になるかもしれませんが、この選択は会社の運命を一発勝負に賭ける方法です。
時と場合にもよりますが、かなり危険な賭けであるといえそうです。
2番目の選択肢は、このマンション事業をあきらめることです。
当然ながらY社は損も得もしません。
しかし、この事業は成功する可能性の方が高いのですから、現段階でこのようなビジネスチャンスを単に見送るのは、少しもったいない気がします。
ある程度のリスクを取らないと、事業ができなくなってしまいます。
3番目の選択肢は、土地だけを購入し、しばらく様子を見てマンションの販売状況が回復しそうであれば、建物を建設して事業化する方法です。
もし、様子見をしている間に、近隣のマンションの売れ行きが悪化してくるようであれば、建物の建設を止めて土地を第三者に売却して投資資金を回収するのです。
土地を買ってから様子見する期間を1年とし、その間にかかる土地保有のための費用(固定資産税などの税金や借入金の金利など)を1億円(現在価値ベース)としましょう。
そうすると、この選択をした場合には、 Y社のもくろみ通りに事業が成功しても、 Y社の利益は6.6億円(7.6億円-1億円)となってしまいます。
もともと10億円の利益が上がることを想定していますが、 l午延期することによって利益の現在価値も減少してしまうので、ここでは10億円が7.6億円になったものとして計算しています。
しかし、マンション事業を止める決断をした場合のY社の損失は、 1年間の土地保有費用である1億円と土地の売却による損失(1年間で土地の価格下落があった場合。
このケースでは便宜的に0とします)の合計1億円に限定されます。
要するに3番目の選択肢では、 Y社はマンション事業が成功すれば6.6億円の利益を得られる反面、マンション事業を中断した場合であっても1億円の損失で済むことになるわけです。
また、 1番目の選択肢のように、成功するかどうかがはっきりしない間に社運を賭けた事業判断をするのと違い、マンションの売れ行きをある程度、見極めてから事業に取りかかるため、 Y社が事業の実行を決断したときに成功する可能性(確率)は、 1番目の選択肢よりも高いものになります。
3番目の選択肢を、前に紹介したリアル・オプションを使って説明しましょう。
Y社は最終的にマンション事業を行うか否かにかかわらず、土地購入資金40億円とそれに伴う費用(土地保有のための費用) 1億円を負担することになります。
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